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購入検討のヒント ~ 竣工間際

マンションを買うタイミングというのは大きく分けて2つに分かれます。
竣工前の青田買いと、竣工後に買うこと。
それぞれの物件によって、差異はありますが、概ね、次のような
メリット・デメリットがあります。

竣工前の青田買い:メリット・・・カラーセレクト、レイアウトやデザインのセレクト等ができる。
                施工中現場検査ができる。(売主交渉が必要) 
                希望の住戸を購入するチャンスが大きい。
         デメリット・・・眺望、日当り、実際の住戸の様子などは、CG等で確認。
                買換えの場合、資金計画が更に重要で、場合によっては仮住まいが必要。

竣工後の購入:メリット・・・実際の眺望、日当り、住戸の様子を確認できる。
             竣工後、時間が経っていると、値引きしてもらえる可能性がある。
               ※値引きについては、今、マンションは買い時か?~売れ残りの値引きマンションをご参考に。

      デメリット・・・希望の住戸が売れ残っていない可能性が高い。
             カラーセレクト、レイアウトやデザインのセレクト等ができない。
               通常の内覧会が終わっていると、設備・仕様や管理の説明などは
              個別にはしてもらえず、自力で取説や問い合わせが必要な場合がある。
               他の購入検討者も多数、住戸を見学している為、傷汚れが
              ついているケースが多く、場合によっては、現状有姿での引渡しとなる。

では、竣工間際の場合、なんとも、中途半端な時期で、何のメリットもないのでしょうか?
(大幅値引きをしてもらうには、時期尚早ですし、カラーセレクト等は出来ない時期ですし)
ところが実は、この時期だからこそのメリットがあります。
それは、工事の様子がわかること。

理想は、竣工前に、購入希望住戸の施工中現場検査をすることです。
一級建築士・マンション管理士の村上健先生は、施工中現場検査を行い、
重大な欠陥を発見したこともあります。
また、施工中現場検査を購入者がする事で、その住戸の仕上がりが良くなる可能性も高くなります。

ただ、これには売主交渉が必要ですし、検査も一般人ではなく、
相応の知識・経験がある人が行う必要があります。

しかし、一般人でも、工事の状況をうかがう事ができるのが、この竣工間際です。
多くのマンションは、竣工から引渡しまでの期間が1ヶ月以上あります。
(マンションの規模や計画などによってこの期間は変わります)
そして、この竣工から引渡しの間に、内覧会が開催されます。
竣工

内覧会

指摘事項の手直し(1週間~1ヶ月以上)

引渡し

この竣工前には、施工者の自主検査や、事業主検査が行われ、
それぞれ検査の後、指摘事項の手直しが1週間~2週間で行われるケースが多いのです。

つまり、どんなに遅くとも、竣工の1週間前には事業主検査が行われているはずで、
その時には、概ね出来上がっていなければなりません。

ゆとりがある施工であれば、竣工の1ヶ月前には、ほぼ出来上がっているはずです。

ですから、検討中のマンションの物件概要をご覧下さい。
「2月下旬竣工、3月下旬引渡し予定」と書かれていれば、1月下旬の今、
自主検査や事業主検査が行われている時期のはずです。
この時期に、ゆとりがある施工であれば、ほぼ工事は完了しているはずです。

しかし、切羽詰って突貫工事をしているような現場であれば、
竣工前1ヶ月の時期でも、工事真っ只中、となっていることでしょう。

多くのマンションは、外溝や、植栽は最後になります。
ですから、そこらへんの工事がなされている分には特に神経質にならなくても
良いかもしれません。
しかし、内装の工事が全然終わっていないような状況なら、
工期にゆとりがない可能性があります。
例えば、壁紙が全然貼られている気配がなく、コンクリやボードがむき出しだとか。
(工事現場の外からでも、室内の壁紙の有無はなんとなく見えますよね?)

同じ内装でも、畳がトラックに大量に積んであってこれから入れる、という場合は
気にしなくても良いかと思います。
畳は日焼けや汚れを避ける為、内装がほぼ終了した頃に搬入しますので。

エントランス付近で、ヘルメットをかぶった作業員がものすごく大勢、
忙しそうに出入りしている、という場合もゆとりがない可能性があります。

ゆとりがある工期の場合でも、検査の指摘事項の手直しの為に、
作業員が出入りする事は当然あります。
ですが、ゆとりがある場合は、大掛かりな工事は概ね終わっている場合、
ヘルメットの着用をしていないケースもあります。

2~3月に引渡し予定のマンションが多くあります。
ですから、この時期は、どこのマンションが工期にゆとりがあって
どこのマンションが急いで工事をしているか、
を見極められる良いチャンスでもあります。

工期にゆとりがあれば必ずしも、重大な欠陥がなく、
切羽詰っていれば必ず欠陥がある、というわけではありません。
ただ、一つの目安にはなるかと思います。

ちなみに、以前、あるデベロッパーの社員だった方から聞いた話ですが、
内覧会前日になっても、壁紙が貼られていない部屋が複数あった為、
間に合わせるために、デベロッパーの社員自らが、壁紙を貼ったそうです。
「素人が貼れるんですか?」と聞いたところ、
「貼らないわけにはいきませんので」との返答でした・・・。

今、幾つかのマンションで購入を迷っている方、
立地・予算なども大切ですが、今ならではの視点として、
工事の状況なども検討材料の一つとしてみてはいかがでしょうか?

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一年目、二年目アフターサービスのポイント~共用部編

前回、一年目、二年目アフターサービスのポイント~専有部編を書きました。

今回は、共用部編です。

専有部は日々、暮らしているので気がつくことも多いですし、我が家の資産価値に
直結するとなれば、真剣にチェックする方も多いでしょう。

その一方で、おろそかになりがちなのが、共用部です。
共用部は、普段、あまり気にしない人も多く、また、「誰か」がやってくれるだろうと
呑気にかまえてしまいがちです。
この「誰か」がやってくれるというのは、管理組合の運営、理事会運営にありがちな発想です。

また、「家の傷汚れはわかるけど、共用部は専門的だからわからない」と、
最初からさじをなげてしまう人も多いのです。

一般的には、管理会社の技術部などが、定期点検を行います。
が、この定期点検について、きちんと報告を受け、精査していない管理組合が多いのです。

また、たまに、マンションを訪れる技術部より、普段、暮らしている住民の方が
色々な不具合などを気づくケースも多々あります。

なので、管理組合として、以下のことを確認すると良いでしょう。
・管理会社技術部に、これまでの検査資料を提出させ、説明させる。
(検査の方法、日数、検査員の人数、特記事項、施工不良の傾向)

その上で、不足のことがあれば、更に質問・意見を管理組合として言う。
この時、「建築の専門用語だらけでわからない」と思ったら、わかるように説明してもらってください。

これらの施工不良について、アフターサービスの範囲内のことは、
管理組合として、売主(及び施工者)に直してもらうわけですが、
その修繕方法についても、管理会社技術部からアドバイスをもらってください。

管理組合として、見解を出します。

売主(及び施工者)に修繕してもらう。
この時、補修方法について事前説明を受ける。

修繕後、どのように修繕したか、どのように直ったか、を管理組合として確認。

不満足な点があれば、再度、売主(及び施工者)に修繕依頼。

これらのことを管理組合として行うわけですが、そのためにはまず、理事会が
次のようなことをすると良いでしょう。

・理事会に修繕担当理事をおく
・早い段階で修繕委員会を作る
(理事になるのは嫌でも、修繕委員ならやってもいい、という経験者がいるかもしれません。)
・共用部のアフターサービスに関連することで気になることを住民アンケートをとる
・管理会社の技術部からの点検の報告は、なるべくオープンにして、
理事以外の修繕に知識・経験のある人にも参加してもらう。

尚、専門的知識がない一般の人でも、コツさえわかれば簡単にできる検査方法があります。
それは、外壁タイルやモルタル浮き、長尺シート浮きのチェックです。
これは、打診棒(パルハンマー)でチェックできます。
dashinbow.jpg

打診棒の使い方は内覧会検査のコツDVDでも紹介されています。

外壁タイルが数十枚浮いていても、見た目ではわかりません。
それが、ある日、バラッと、落ちてくると、人が怪我をするおそれがあります。

この打診棒は、前回の記事、アフターサービスのポイント~専有部編で、
バルコニーやポーチ(アルコープ)でも使用できると書きました。
ですから、管理組合として、これを最低でも1本は購入しておくと良いでしょう。

先にも書きましたが、多くの住民は自分の住戸には熱心でも、共用部には関心が少ないです。
そこで、専用使用権のある共用部のバルコニーやポーチ(アルコープ)なら、
チェックするでしょうから、打診棒の貸し出しを行い、各住民にやってもらえばよいのです。
管理組合としては、将来的に大規模修繕の出費をおさえることができます。

打診棒は、ホームセンターなどで数千円で買えますから、管理組合としてこれを1本買うぐらいは、
後に修繕積立金で修繕することを思えば、はるかに安価です。
(ちなみに、あまりに安い打診棒は、のばした金属部分がすぐに折れてしまうので、
管理組合として買うなら5千円以上のものがおすすめです)

それから、管理会社技術部の報告で、必ず、確認した方が良いのが、ピットや点検口内です。
ピットや点検口内は、住民も普段、目にすることがありません。
ですから、ここに何か不具合があっても、気がつかないで放置されていることが多いのです。

例えば、ある管理会社の技術部は三ヶ月点検をしたはずなのに、
点検口内をきちんとチェックしていませんでした。
後日、管理組合が自主的に点検口を開けてチェックしたところ、
残材どころか、完全なゴミ(カップラーメン、ペットボトル)などが放置されていました。
このような事では、他もきちんとチェックされているか、はなはだ不信感が募りますよね。

また、ピットは、漏水が起こりがちです。
漏水をずーっと放置しておけば、カビが発生しますし、コンクリートのヒビから水分が入り、
鉄筋が腐食し、爆裂する可能性もあります。

これらは、普段、住民が目にしないところですから、必ず、管理会社技術部に点検をしてもらい、
その報告を写真とともに見せてもらってください。
できれば、住民がその箇所に立ち会うのも良いでしょう。
(危険でない箇所に関しては)

さらに、屋上も普段、住民がのぼらない場所です。
(屋上庭園になっていれば別ですが)
屋上は、防水が切れていることもあります。
ここも管理会社技術部にきちんと点検してもらい、報告を受けてください。

これを読んでいる方が、現在、理事ではなく、一般の住民の方の場合、
自分自身ではどうもできない、と思うかもしれませんね。
その場合は、管理組合のご提案箱等を通し、理事会に提案されてはいかがでしょうか?
または、総会が近ければ、総会で。
若しくは、理事会を傍聴できるのであれば、理事会で。

共用部のアフターサービスの対応がいい加減だったために、将来、修繕積立金が
値上げされることがないよう、一人一人でできることを少しずつでも良いので
なさってみてはいかがですか?

ちなみに、修繕積立金の値上げに関しては、過去のブログも参考にどうぞ。
マンションは管理を買え!

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一年目、二年目アフターサービスのポイント~専有部編

これから3月にかけて、マンション業界は、内覧会のもっとも多いシーズンに突入します。
内覧会というのは、契約したマンションを鍵の引渡し前に、購入者が内覧し、
問題点があれば指摘し、カーテン等の採寸も行い、また、設備等の説明を受ける場です。
内覧会については、専用のカテゴリーがありますので、興味がある方はそちらをご覧下さい。
内覧会検査

そして、ちょうど、一年前、若しくは二年前に内覧会を終えた方にとっては
一年目アフター、二年目アフターの時期にあたります。

そこで、今回は、アフターの時に気をつけたいポイントを書こうと思います。

ちみに、以前、瑕疵担保責任とアフターサービスの違い(瑕疵担保履行法)
という記事も書きましたので興味ある方は、そちらもご覧下さい。

さて、内覧会では、主に傷・汚れのチェックしかしなかった、という方も多いかと思います。
しかし、実際、暮らしてみると、傷汚れというのはたいした問題ではなかったと
気がつく方も多いでしょう。
(傷汚れは自分自身でもつけてしまうことがあるので)
内覧会では、傷汚れよりも、もっと機能・仕様の検査をした方が良かった、と
感じた経験を持った方もいらっしゃるでしょう。
例えば、水周りや建具等で不具合があると、修繕が行われるまで生活に支障が出ますし。
そういった事柄は、3ヶ月アフターで既に直してもらったとしましょう。

では、一年目、二年目アフターでは、初期不良のようなトラブルは解決しているとしたら
どういう事に気をつければいいのか。

● コンクリート
コンクリートは、乾くのに1~2年かかります。
そのため、竣工当初にはなかった乾燥収縮によるひび割れなどが発生している可能性があります。

共用部ではありますが、専用使用権のあるバルコニーや、ポーチ(アルコープ)などを
見てみてください。
例えば、コンクリートの庇(天井)や、ウレタン防水塗装がされた排水溝にひびが入っていないか。
ひびは、一般的には、幅0.3mm以上は補修の対象です。
そこから、水がしみこむことにより、鉄筋が錆、酷いケースでは爆裂現象が起きることがあります。
また、ひびから、エフロと呼ばれる白い雫のようなものが垂れているケースがあります。

そして、外壁タイルがはがれおちていることもあります。

元々の施工不良で、外壁タイル・モルタルが浮いている場合は、
打診棒(パルハンマー)でチェックできます。

★打診棒については、アフターサービス~共用部編に写真付で紹介しています。

● 結露によるカビ
コンクリートが乾くのに1~2年と書きましたが、竣工して年数が浅いマンションの
窓や外壁近くでは、結露が発生することがあります。
特に、冬は結露しやすい時期でもあります。
これを防止するためには、24時間換気を作動し、給気口を開ける他、
できる限り、換気を行うに限ります。
ただ、そうはいっても、今の季節だと、寒くて換気をしない家庭も多いかもしれませんが。

この結露によって、カビが壁紙等に発生している可能性もあります。

「カビはアフターサービスの対象外」と、言われてしまうこともありますが、
あまりにもカビが大量発生している場合、元々の施工に問題がある可能性もあります。

仮に、アフターの対象外でやむなしだったとしても、
カビの発生に気づかず放置しているのは良くないので、
これを機会に普段、あまり見ないところも見てみましょう。

窓のサッシュのアングル(枠・レール)の下や横など、注意して見てみて下さい。
壁紙や、床などがカビていないか。

● 木製品の反り
乾燥収縮の影響を受けるのは、コンクリートだけではありません。
木製品も該当します。
特に、木製のドアは、反って、開閉に支障が出ることがあります。
丁番を調整すれば、直るケースも多いのですが、なれない人が自分で直すより、
やはり、アフターサービス期間中にプロに直してもらった方がいいに決まっています。
普段、あまり開閉したり、施錠しないドア・扉・戸などもチェックしてみましょう。

それから、額縁と呼ばれる窓周りの木部の枠が、反っていることもあります。

● 金属製品のゆがみやビスのはずれ
内覧会検査では、私は傷汚れのチェックよりも、
ビスなどがきちんと設置されているか、を見ます。
ゆるくなっていたり、場合によっては最初からついていなかったり、
ビス穴が失敗して、大きくなっていたり、など。
こういう事があると、しばらくの間は大丈夫でも、後に完全にはずれてしまうと、
それこそ、扉がガタンと落ちたりして、床に大きな傷をつけたり、
人が怪我することもあります。

そして、内覧会でそれらのチェックをしたとしても、一年、二年と経つうちに
ビスがはずれてしまうこともあります。

ビスと言うと、ドアやクローゼットなどの丁番はもちろんですが、
普段、あまり気をつけない場所として、バルコニーの手すりがあります。

バルコニーの手すりは、真夏、直射日光を受けてかなりな高温になる事があります。
すると、金属も熱によって伸縮し、ビスがゆるんでしまう事があるのです。

こういったバルコニーの手すりを始めとして、普段、見ない金属部分も見てみましょう。

● 錆
バルコニーなどで錆を発見することがあります。
たとえば、樋(トイ)や、排水管の支柱の金属部分。
給気口・排気口の金属部分。
本来、錆びにくい素材を使っていたとしても、錆びている事があるので
要チェックです。

● カーテンBOX
毎日、カーテンの開閉をしていても、カーテンBOXまで覗き込む人は少ないでしょう。
カーテンBOXのレールが、きちんとついているか、確認してください。
また、ビス穴が大きくなっていないか、も。
特に、ハイサッシュでは、カーテンが長く重くなるので、
カーテンBOXの下地がきちんとしていないと、カーテンレールのビスが
グラグラになってはずれてしまうことがあります。
そうなると、カーテンレールが垂れ下がってしまいます。

● 点検口
内覧会で、点検口の中をのぞかなかった人も多いと思います。
暮らし始めてからも、点検口内を見る機会などほとんどないでしょう。
でも、これを機会に、点検口をあけて、漏水していないか、
グラスウールや断熱材がきちんと施工されいてるか、
残材(ゴミ)が落ちていないか、カビがはえていないか、をチェックしてみましょう。
点検口については、以前、内覧会検査のカテゴリーでも記載しました。

マンションの内覧会検査~点検口編
___________________

以上、気がついた点を記載しましたが、この中には、
アフターサービスで対応してもらえないケースもあります。
アフターサービスは瑕疵担保責任と違って、
その物件ごとに決められているので、契約の際の資料を読まないとわからないからです。

ただ、カビの所でも書きましたが、たとえ、アフターサービスの適用外だとしても、
悪い事態が起きていることを知らず、放置して、更に状態が悪化するよりは、
早く対策を講じることが大切です。

数千万円を投資した大切な我が家です。
買った時だけでなく、一年に一回ぐらいは、点検してみてはいかがでしょうか?

尚、一般的なアフターサービスについては、社団法人不動産協会の
中高層アフターサービス基準を参考にしてみてください。
(中高層アフターサービス基準のリンク先はpdfファイルです)

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2010年、マンション業界が良い年でありますように・・・

新年あけましておめでとうございます。
このブログを開設して、ちょうど、1年になります。
最初のブログは「初めまして」というタイトルで
マンション管理士の資格をとるきっかけなどを書きました。

この一年間で書いたブログは60記事近くになります。
仕事が忙しくて全く書けない月もありますが、およそ、1週間に1回ちょっとのペースでしょうか。

一年前は、リーマンショックのあおりを受けて、会社更生法、民事再生法の適用を申請する
デベロッパーやゼネコンが相次ぎました。
それらの企業にお勤めの方はもちろん、取引業者、契約者、既に引渡しを受けている区分所有者
・管理組合にとっても心中穏やかならざるものがあったことと思います。

私が書いたブログの中でも、それらの記事にアクセスがたくさんありました。
会社更生法と民事再生法ってどう違うの?
民事再生法や会社更生法の適用を売主や施工者が申請したら・・・住宅瑕疵担保履行法
瑕疵担保責任とアフターサービスの違い(瑕疵担保履行法)

その一方で、売れ残りのマンションの値引きに関する興味のある方も多いようで、
今、マンションは買い時か?~売れ残りの値引きマンション
の記事は、アクセスが多かっただけでなく、@nifty ココログニュースでも紹介されました。
http://news.cocolog-nifty.com/cs/article/detail/blog-200903191614/1.htm

それから、カテゴリー別でアクセスが多いのは、内覧会検査
ちょうど、これから内覧会のシーズン真っ只中に突入するので、再度、増えるかもしれませんね。

そして、案外、多いのが、引き戸の引き残しでした。

今年も、マンション関連で色々な事柄を書いていきたいと思います。

ちなみに、j-castニュースに「首都圏マンション2010年は上向き? 止まっていた工事動き出す」
という記事が今日、掲載されていました。
アウトラインは・・・

不動産経済研究所では、2010年の首都圏マンション供給は22.9%増の4万3000戸で、
在庫調整もほぼ終わり、止まっていた工事が動き出すと、予測しているそうです。

その根拠は、在庫物件が2009年の年初の約1万2000件がが6800件程度まで下がってきていること。
また、2008年はマンション着工が申請ベースで10万件超。
それが2009年の供給件数は申請ベースで3万5000件と、大きく減っている為、
在庫の処分が進み、新たな供給が2010年には行われるのではないか、ということです。

また、東京カンテイの調査によれば、
2009年11月の首都圏中古マンションの価格は前月比2.4%上昇して2833万円で、
09年4月に割り込んだ2800万円台を回復。
東京都では1.8%上昇し3778万円、神奈川県でも1.0%上昇の2448万円で、
1都3県のすべてでプラス。とのことです。

詳しくはj-castニュースの下記リンク先をお読み下さい
http://www.j-cast.com/2010/01/01056827.html

以前、検査した事のあるマンションを販売していた某デベも、2009年は販売活動がかなり
停滞していてヤバイんじゃないかと、ひそかに思っていましたが、何とか、年の瀬を乗り切り、
今年から新たなプロジェクトも始動するそうです。

また、マンションではなく、戸建ですが、23区内のある地域の営業では、
一年~一年半前は、竣工済み物件の売れ残りが多数あったのに、
半年前の夏頃からは、在庫は一掃され、竣工済み物件は少なく、更地での販売が中心になっています。

今年は、マンション業界はもちろん、日本全体で前向きなニュースが聞かれること、願っています。

さて、私は去年、一年、かなりマンション関連の仕事をし、その中には、
マンションについての講演を行う機会もありました。
講演資料を作成するにあたり、自分のブログを参考にまとめ直したりもしました。
日々の検査等の体験や、知識をメモのように書いているブログですが、
このように後日、役に立つというのはブログを書いていた甲斐がありました。

ところで、12月は、あまりにも忙しくて、ブログを休みましたが、
忙しかったせいで、上旬に風邪を引いてしまい、それでも仕事を休めず、ちょっと大変でした。
というのも、朝、熱が37度4分あったのですが、仕事をしている最中に、
フラついて、倒れてしまい、後頭部を打撲してしまいました。
その時、熱をはかったら、38度7分ありました。
(無理して、仕事をしていたせいで、熱が上がってしまったのでした。)

後頭部はその時はかなり痛かったのですが、病院に行く暇がなく、
翌日も、暇が全く無く、怪我から二日目にようやく脳外科に行きました。
出血はなく、意識はありましたが、たんこぶが翌日になると大きくなっていた事と
頭部打撲は、その時は平気でも、数日後に容態が急変・・・なんていう話を聞くので
CTを撮ってもらいました。
その時に撮ったCT画像はすぐにプリントアウトしてもらう事ができました。
200912ct

おかげさまで、脳に異常はなく、脳の萎縮もなく、一安心です。
たんこぶは一週間以上、痛みましたが。
CTで大丈夫だった、という安心感があるので、
必要以上に後頭部打撲に不安にならずに済んだ事も良かったことです。

マンションなどもそうですが、「~は大丈夫だろうか?」と、疑心暗鬼になっていると
ストレスもたまって、精神的にも良くないので、ちゃんと専門的な所で
検査をしてもらう事が大事だと改めて感じました。

また、私は8年前に、仕事中にドアに激突して、眉間を切って3針縫った事があります。
その頃も仕事が忙しく、確か11月でした。
今回は、そこまでの怪我ではありませんでしたが、仕事が忙しい時ほど
怪我や病気には注意しないといけませんね。
身体を壊してしまえば、更に、仕事にしわよせがいきますから。

このブログを読んで下さっている皆様も、今年一年、怪我や病気が無く、
去年より、幸せだと感じられる時が増え、ちょっとでも良い事が訪れますように・・・。

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